Prefeitura de Goiânia

Secretaria Municipal da Casa Civil

DECRETO Nº 2.785, DE 11 DE JUNHO DE 2025

Nota: ver Instrução Normativa nº 1, de 2025 - fluxos administrativos dos processos de concessão da TDC.

O PREFEITO DE GOIÂNIA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 115, incisos II, IV e VIII, da Lei Orgânica do Município de Goiânia; tendo em vista o disposto no art. 249, §§ 8º e 9º, e nos arts. 251 a 253, da Lei Complementar nº 349, de 4 de março de 2022; no art. 36, da Lei Complementar nº 379, de 12 de junho de 2024; na Lei nº 10.848, de 11 de novembro de 2022; na Lei nº 9.123, de 28 de dezembro de 2011; e o contido no Processo SEI nº 25.9.000000305-9,

DECRETA:

Art. 1º Este Decreto dispõe sobre a suspensão da concessão do instrumento da Transferência do Direito de Construir - TDC, nos termos do art. 249, § 8º, da Lei Complementar nº 349, de 4 de março de 2022, e estabelece regras para a emissão das Certidões de Potencial Construtivo - CPC e das Certidões de Potencial Construtivo de Saque - CPC-S, no âmbito do Município de Goiânia.

Art. 2º Fica suspensa, pelo prazo de 18 (dezoito) meses, a contar de 1º de janeiro de 2025, podendo ser prorrogado por igual período, a análise de novas solicitações de concessão do instrumento da Transferência do Direito de Construir - TDC, previsto no art. 249, §§ 8º e 9º, e nos arts. 251 a 253, da Lei Complementar nº 349, de 4 de março de 2022; no art. 36, da Lei Complementar nº 379, de 12 de junho de 2024; na Lei nº 9.123, de 28 de dezembro de 2011; e na Lei nº 10.848, de 11 de novembro de 2022, ou sucedâneos.

Parágrafo único. Nos casos de interesse público, o Chefe do Poder Executivo municipal poderá autorizar a concessão do instrumento da TDC.

Art. 3º O processo administrativo protocolado para solicitação de Certidão de Potencial Construtivo originado pela TDC, deverá conter:

I - certidão de registro da doação ou desapropriação ao Município do imóvel que tenha sido objeto de TDC; e

II - parecer do órgão municipal de planejamento urbano contendo:

a) o potencial construtivo originário; e

b) as transferências de potencial construtivo para imóveis receptores.

Art. 4º As Certidões de Potencial Construtivo de Saque - CPC-S, a partir da data de publicação deste Decreto, serão emitidas nas seguintes condições:

I - em substituição à contrapartida financeira estabelecida por ocasião da concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC, na seguinte proporção:

a) até no máximo 75% (setenta e cinco por cento) nos 120 (cento e vinte) dias subsequentes à data de publicação deste Decreto; e

b) até no máximo 50% (cinquenta por cento) após o fim do prazo previsto na alínea "a"; e

II - no imóvel receptor, até o equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) da altura máxima da edificação a ser implantada.

Art. 5º No ato da concessão da TDC, mediante emissão da Certidão de Potencial Construtivo - CPC, nos termos dos arts. 3º e 4º, da Lei nº 10.848, de 2022, ou sucedâneos, o proprietário do imóvel detentor do direito de transferência do potencial construtivo poderá autorizar, por ato declaratório específico, a alienação e destinação do respectivo potencial construtivo a pessoas físicas ou jurídicas que lhe fizerem jus, averbado à matrícula do imóvel originário da TDC.

Art. 6º A partir da data de publicação deste Decreto, as emissões de CPC-S somente poderão ser efetivadas em transferência para imóveis receptores, nos termos do art. 11, da Lei nº 10.848, de 2022, ou sucedâneo, sendo vedada a transferência de potencial construtivo a pessoas físicas ou jurídicas.

Parágrafo único. O saldo de potencial construtivo já emitido em nome de pessoas físicas ou jurídicas, terá sua destinação e operação autorizadas nos moldes das transações entre imóveis doadores e receptores, até seu efetivo esgotamento.

Art. 7º A emissão das CPC e CPC-S, a partir da data de publicação deste Decreto, será precedida de análise e parecer técnico do órgão municipal de planejamento urbano, competindo ao órgão municipal fazendário o controle e a fiscalização das referidas emissões, nos termos de regulamento conjunto.

Parágrafo único. O título referido no caput será confeccionado pelo órgão municipal fazendário, devendo conter identificação numérica e ser inscrito em livro próprio, físico ou digital.

Art. 8º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Goiânia, 11 de junho de 2025.

Este texto não substitui o publicado no DOM 8556 de 11/06/2025

Exposição de Motivos do Decreto nº 2.785/2025

Goiânia, 11 de junho de 2025.

1    Trata-se de proposta de edição de decreto para suspender temporariamente a emissão da Transferência do Direito de Construir - TDC, instrumento urbanístico previsto na Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001; na Lei Complementar nº 349, de 4 de março de 2022 e disciplinado pela Lei nº 10.848, de 11 de novembro de 2022.

2    Nos termos do art. 35 da Lei federal nº 10.257, de 2001 - Estatuto da Cidade, o Município poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no Plano Diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

3    Por sua vez, o art. 251 Complementar nº 349, de 2022 - Plano Diretor do Município de Goiânia, o Município, mediante manifesto interesse público, poderá autorizar o proprietário de imóvel integrante da Macrozona Construída, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública averbada em cartório, o direito de construir.

4    Ainda, a regulamentação municipal sobre o instituto da TDC, a Lei nº 10.848, de 2022, assim estabelece:

Art. 2º ...................................

VI - Transferência do Direito de Construir: instrumento urbanístico que consiste na possibilidade de o Município autorizar o proprietário de imóvel urbano ou rural, integrante do Município de Goiânia, mediante escritura pública de doação ou de desapropriação, de terreno ou de parte deste, a exercer no mesmo ou em outro local ou alienar o direito de construir, quando o referido imóvel for de interesse público.

5    É de se enfatizar que a Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC, outro instrumento previsto na legislação urbanística, consiste na possibilidade de contrapartida a ser prestada pelo beneficiário do direito de construir exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico não oneroso, adotado pelo Município de Goiânia para a Macrozona Construída.

6    Neste contexto, a implementação da TDC, sem o devido acompanhamento do impacto sobre os demais instrumentos de gestão urbana, tem contribuído para a redução da arrecadação oriunda da Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC, recurso este essencial para a sustentação do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano - FMDU, comprometendo a capacidade financeira do Município em investir na qualificação da infraestrutura urbana e na execução de políticas de desenvolvimento urbano sustentável.

7    Vale destacar que a possibilidade da edificação para além do potencial construtivo de um imóvel não diz com o direito de propriedade, mas com o direito público, sujeito à esfera de disponibilidade e interesse da administração pública, razão pela qual a suspensão por tempo indeterminado da concessão de TDC se encontra na esfera da discricionariedade do Chefe do Poder Executivo. Nestes termos, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE. ITBI . TRANSFERÊNCIA ONEROSA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO. DIREITO REAL DE PROPRIEDADE E DIREITO DE CONSTRUIR. DISTINÇÃO. INSTRUMENTO DE POLÍTICA URBANA . NATUREZA COMPENSATÓRIA. OBSERVÂNCIA DA DEFINIÇÃO, CONTEÚDO E ALCANCE DE INSTITUTOS, CONCEITOS E FORMAS DE DIREITO PRIVADO. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA ANALOGIA. HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA DO ITBI NÃO CARACTERIZADA . O ITBI tem como hipótese de incidência a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Inteligência dos arts. 156, II, da Constituição Federal, e 35, I a III, do Código Tributário Nacional. Nos termos do art . 110 do CTN, a lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias. Outrossim, o emprego de analogia não pode resultar na exigência de tributo não expressamente previsto em lei (art. 108, § 1º, do CTN). A Transferência do Direito de Construir (TDC) é um instrumento de política urbana que tem como objetivo viabilizar a preservação ou implantação de equipamentos e obras de interesse público, a partir da transferência do potencial construtivo de imóvel sujeito a limitações administrativas que impeçam a plena utilização do coeficiente único de edificação para outro imóvel . O proprietário, assim, poderá alienar a parcela não utilizável do direito de construir, nos termos do art. 35 do Estatuto da Cidade. A possibilidade da edificação para além do potencial construtivo de um imóvel não diz com o direito de propriedade, mas com o direito público, sujeito à esfera de disponibilidade e interesse da administração pública, que poderá conceder, mediante os institutos da outorga onerosa ou da transferência do potencial construtivo, a autorização para edificar acima do coeficiente de aproveitamento básico. APELO DESPROVIDO . (TJ-RS - AC: 50039045620168210022 RS, Relator.: Marilene Bonzanini, Data de Julgamento: 21/10/2021, Vigésima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 27/10/2021) (grifo não original)

8    Diante disto, verifica-se a necessidade de se reformular os mecanismos de acompanhamento e monitoramento da aplicação da TDC a partir de um sistema eficiente e contínuo, a fim de se ter maior precisão na avaliação dos seus impactos reais sobre o território, a infraestrutura urbana e os padrões de adensamento e transparência.

9    Dada a importância da TDC como ferramenta de justiça social e distribuição equitativa de oportunidades urbanas, justifica-se a intenção de regulamentação complementar aprimorada, porquanto é necessário estabelecer critérios mais claros, transparentes e eficazes para sua operacionalização, garantindo que sua aplicação ocorra em consonância com o interesse público, a capacidade da infraestrutura instalada e os objetivos do planejamento urbano.

10    A utilização do TDC sem a devida integração com as diretrizes de densidade e capacidade da infraestrutura urbana pode levar ao agravamento de situações de sobrecarga em áreas específicas da cidade, pressionando sistemas de mobilidade, saneamento e serviços públicos.

11    Destarte, a suspensão temporária se faz necessária para permitir uma análise técnica aprofundada do uso do instrumento e sua compatibilidade com os objetivos de ordenamento territorial e controle do crescimento urbano, de forma a permitir a opção de aprimoramento da legislação em vigor, se for o caso.

12    A proposta visa, além da suspensão da concessão da TDC, detalhar o rito processual para solicitação da Certidão de Potencial Construtivo - CPC, documento que certifica que o proprietário do imóvel, doado ao Município de Goiânia ou desapropriado por ele, ou declarado de interesse histórico ou cultural, faz jus ao potencial construtivo nele indicado; bem assim da Certidão de Potencial Construtivo de Saque - CPC-S, documento que certifica que o potencial construtivo indicado na CPC foi transferido a um ou mais imóveis receptores, no todo ou em partes. Nesta linha de raciocínio, o rito ora estabelecido visa, enquanto perdurar a suspensão, garantir que, nas situações em que o saldo esteja assegurado antes da data de publicação deste Decreto, os procedimentos inerentes às referidas certidões contenham maior segurança jurídica.

13    Dessa forma, a suspensão temporária da emissão da TDC se configura como medida cautelar e estratégica, visando o melhor desempenho do desenvolvimento urbano municipal e controle das ações de planejamento das ocupações e densidade urbana.