LICENÇA ONEROSA PARA CONSTRUIR
SOLO CRIADO

O Que É?

A outorga Onerosa do Direito de construir é um instrumento que regula o Uso do Solo Urbano e tem relação direta com o adensamento de áreas, pois é um indicador das áreas onde a concentração de pessoas deverá ser maior, uma vez que por meio de sua aplicação o empreendedor pode construir acima do coeficiente fixado em lei, condicionado a uma contrapartida financeira estabelecida na legislação.

Sua Origem e Princípios Gerais

Outorga Onerosa do Direito de Construir, também conhecido como Solo Criado, é um instrumento recentemente regulamentado pelo Estatuto da Cidade e instituído na legislação urbanística de Goiânia.

O mecanismo é comum em algumas cidades de países do primeiro mundo, tendo sido originariamente aplicado seu conceito em Chicago - EUA e Paris - França, e são dois os princípios que fundamentam a venda ou transferência do direito de construir: o direito de superfície (ou separação do direito de propriedade do direito de construir) e a função social da propriedade.

A idéia é muito simples: a propriedade de um terreno não significa um poder ilimitado sobre ele. A própria existência de normas urbanísticas (códigos de obras, leis de parcelamento, leis de uso e ocupação do solo, normas ambientais) já representa um limitador, que impede que o proprietário ocupe o terreno da forma que desejar.

Entretanto, ao estabelecer o Direito de Superfície (artigos 21-24), o Estatuto da Cidade dá um passo além, tornando este direito de construir na superfície, espaço aéreo ou subsolo do terreno (ou seja - para cima ou para baixo do nível do terreno), independente do direito de propriedade. Isto quer dizer que, além de representar uma limitação do direito de propriedade, aquilo que se pode fazer sobre ou sob ela pode ser separado dela e desta forma também podendo ser concedido para outro, sem que isto represente a venda, concessão ou transferência da própria propriedade.

Um conceito importante para a compreensão da Outorga Onerosa do Direito de construir é o Coeficiente de Aproveitamento Básico, patamar a partir do qual se aplicam os instrumentos. O coeficiente de aproveitamento básico deve ser estabelecido de forma a acomodar a maior parte da produção das edificações da cidade, variando portanto de cidade para cidade. Por exemplo, o Coeficiente de Aproveitamento Básico a ser adotado poderá ser 1(um), se a maior parte das edificações existentes se enquadram nesse índice. Alternativamente ao estabelecimento de um Coeficiente Básico se pode estabelecer uma Densidade Básica ( expressa em habitantes por hectare ou por metro quadrado).

A nível de Brasil, experiências mais consolidadas vem acontecendo em algumas capitais, tais como: Porto Alegre, Curitiba, Florianópolis, Natal, São Paulo, e Goiânia, com naturezas compatíveis a cada uma destas realidades.

Como é Aplicado em Goiânia

O Plano Diretor de Goiânia (PDIG 2000 - Lei Complementar n° 015/92) e sua Lei Complementar de Uso e Ocupação do Solo (Lei Complementar nº 031/94), optou pela definição do coeficiente de aproveitamento básico igual a 1,0 ( um ) e, determina: "considera-se Solo Criado toda edificação implantada acima da área correspondente à do respectivo terreno, quer envolva ocupação do espaço aéreo, quer a do subsolo". A lei institui um coeficiente de aproveitamento não oneroso único, sendo este o limite até onde o construtor pode edificar sem o pagamento de licença, para todos os terrenos das Zonas Urbana e de Expansão Urbana de Goiânia.

A partir do índice um (uma vez a área do terreno), o construtor receberá uma Licença Onerosa, para construir, por parte do poder público.

Tal determinação legal baseou-se no principio de que o zoneamento de Goiânia admitiu maiores densidades em setores já consolidados, cuja estrutura física foi prevista para baixas densidades.

Para a aprovação destes loteamentos, principalmente aqueles aprovados após 1971, o poder público exigiu 35% (trinta e cinco por cento) da área total do futuro bairro, a serem destinados à implantação de equipamentos públicos, como ruas, praças, escolas, creches, etc. No entanto, em apenas um lote, muitas vezes são abrigadas dezenas de famílias, podendo atingir proporção de um loteamento no total do setor, sem que o poder público tenha área para instalar equipamentos e atender a nova demanda do local por infra-estrutura. Com o Solo Criado, o construtor de edificações verticalizadas, ou seja, em áreas superiores ao potencial de seu terreno, também contribuirá com a readequação da cidade para dar suporte a esta nova densidade.

Onde se Aplica

Segundo a concepção estabelecida para a aplicação do instrumento em Goiânia, o zoneamento define quais os bairros com potencial de construção superior ao índice de aproveitamento 1(um), sendo enquadrados em média ou alta densidade de ocupação, definidas segundo tabelas constantes do Anexo I, da Lei Complementar n° 031/94 e, sendo espacializados conforme figura anexa. (Anexos)

Ainda, as tipologias de densidades relativas, previstas para Goiânia situam-se nos seguintes patamares:

a) Baixa Densidade - no máximo 250 hab/ha;

b) Média Densidade - no máximo 420 hab/ha;

c) Alta Densidade - no máximo 690 hab/ha;

Estima-se que 90% ( noventa por cento ) dos empreendedores de Goiânia não são atingidos pelo Solo Criado. Pouco mais de 5% dos construtores é que edificam acima do índice um. A intenção do poder público com o solo criado é ter em mãos um instrumento de controle para evitar pressões, em geral de habitações coletivas, sobre a infra-estrutura urbana da cidade e possibilitar a compatibilização entre densidade populacional e oferta de equipamentos e infra-estrutura pública.

Densificação Proposta

No município de Goiânia ficou instituído um coeficiente de aproveitamento não oneroso para todos os terrenos contidos nas Zonas Urbanas e de Expansão Urbana igual a 1,0 (um vírgula zero). A licença para construir além do coeficiente de aproveitamento não oneroso será concedida, observados os limites contidos das tabelas constantes do Anexo I da Lei Complementar n° 031/94, que em algumas zonas da cidade pode atingir o índice máximo de 3,5 (três vírgula cinco).

Metodologia para Cálculo

A Outorga da Licença Onerosa para construir será concedida mediante pagamento pelo interessado de um valor monetário calculado de acordo com a aplicação da seguinte tabela.

VLO = (VSN x 0,2) x QSC, onde:

VLO = Valor a ser pago pela Outorga da Licença

VSN = Valor do metro quadrado do Solo Natural

QSC = Quantidade de metros quadrados de Solo Criado

Destinação dos Recursos

Os recursos obtidos com a venda de Solo Criado são canalizados para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano - FMDU e aplicados na reestruturação das áreas onde ocorrerá a sobredensidade, na infra-estruturação de áreas e, ainda, na recuperação ambiental, remoção e construção de moradias destinadas à população de baixa renda.

Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano

O Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano - FMDU, instituído pelo art. 31, da Lei Complementar n° 31, de 29 de dezembro de 1994, criado através da Lei nº 7.494, de 31 de outubro de 1995, destinado a propiciar apoio e suporte financeiro à consecução de projetos relacionados com a proteção ambiental, habitacional e implementação de equipamentos públicos e comunitários, especialmente nas Zonas Especial de Interesse Social, por meio, entre outros, dos recursos oriundos da Outorga Onerosa da Licença para Construir (Solo Criado).

Como Solicitar

A solicitação é feita por meio da abertura de processo administrativo, em qualquer agência de atendimento da Prefeitura, mediante pagamento da taxa de expediente. O processo de Análise da Possibilidade de Concessão de Licença Onerosa deve conter uma solicitação do empreendedor com as seguintes informações:

- Nome ou razão social do requerente;

- CPF / CNPJ, endereço e telefone para contato do requerente;

- Finalidade: se residencial ou comercial;

- Endereço completo do local para o qual é solicitada a Licença;

- Coeficiente de aproveitamento adicional pretendido;

- Coeficiente de aproveitamento total;

- Área total do(s) lote(s);

- Área total a ser construída.

Anexar:

- Cópia do comprovante de propriedade do imóvel (escritura);

- Cópia do ITU ou IPTU do(s) lote(s);

- Cópia do Uso do Solo;

- Cópia de Decreto de remembramento (se mais de um lote);

- Inscrição cadastral única (se mais de um lote).

Formas de Pagamento

O pagamento da Licença Onerosa pode ser efetuado à vista ou em 5 (cinco) parcelas trimestrais, devendo a primeira ser quitada no instante da concessão da Licença. Caso parcelado será elaborado um Termo de Confissão de Dívida e Assunção de Responsabilidade, devendo ser anexado ao processo cópia do Contrato Social da empresa e dos documentos pessoais (CI, CPF e comprovante de endereço) de seu responsável.